A. Chrząścik-Ciesielska: Umowa darowizny a umowa o dożywocie

Umowa darowizny a umowa o dożywocie
Umowa darowizny i umowa dożywocia to instytucje prawa cywilnego, które ze względu na swoje praktyczne zastosowanie budzą duże zainteresowanie. Pomimo tego, że dla wielu osób umowy te mogą wydawać się podobne – głównie ze względu na skutki wywoływane w sferze majątku stron umów – istnieją pomiędzy nimi liczne różnice, które powodują, że ich podobieństwo jest jedynie pozorne. Tym samym chęć rozporządzenia swoim majątkiem powinna być poprzedzona refleksją co do wyboru odpowiedniej formy umowy.
Wspomniane podobieństwo umów utożsamiane bywa z faktem, że są one wykorzystywane w celu przeniesienia prawa własności nieruchomości. Analiza konstrukcji prawnej umów prowadzi jednak do wniosku, że co do zasady, podobieństwa obu umów na tym się kończą. Przede wszystkim, przedmiotem umowy dożywocia – w przeciwieństwie do umowy darowizny – może być tylko nieruchomość, co oznacza, że przy jej wykorzystaniu nie da się przenieść na inną osobę np. prawa własności do samochodu. Kolejna różnica polega na konsekwencjach w sferze obowiązków osoby, na którą ma być przeniesione prawo własności. Umowa darowizny jest tzw. umową nieodpłatną, ponieważ na skutek jej zawarcia tylko jedna strona umowy – obdarowany osiąga korzyść majątkową, którą niewątpliwie jest nabycie przez niego prawa własności. Zawarcie tego rodzaju umowy nie rodzi po jego stronie obowiązku spełnienia jakiegokolwiek świadczenia na rzecz darczyńcy, a ewentualne odmienne postanowienia umowne, nakładające na obdarowanego np. obowiązek zapłaty ceny, powodują, że co do zasady, umowa będzie nieważna.
Inaczej jest w przypadku umowy o dożywocie. Zgodnie bowiem z przepisami, nabywca jako osoba, która na skutek zawarcia umowy staje się właścicielem nieruchomości, jest zobowiązany zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Powyższe powoduje, że w przypadku tej umowy przeniesienie prawa własności nieruchomości dokonywane jest w zamian za zobowiązanie się nabywcy do zapewnienia dożywotniego utrzymania dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości albo innej bliskiej mu osoby, która została wskazana w umowie. Obowiązki nabywcy nieruchomości mają przy tym częściowo charakter majątkowy, ponieważ oprócz zapewnienia zbywcy nieruchomości odpowiedniej pomocy i pielęgnacji na wypadek, jest on zobowiązany m.in. do dostarczenie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, czy opału.
Mając na względzie fakt, że w praktyce wiele osób podejmuje decyzję o przeniesieniu prawa własności do nieruchomości ze względu na chęć zabezpieczenia bliskiej osoby na wypadek własnej śmierci, warto wspomnieć o różnicach pomiędzy umowami jakie występują na gruncie prawa spadkowego.
W przypadku zawarcia umowy darowizny, gdy obdarowany jest jednocześnie jednym z kilku spadkobierców dziedziczących po darczyńcy należy pamiętać o tym, że wartość dokonanej darowizny jest zaliczana na poczet należnej mu schedy spadkowej. W praktyce oznacza to, że wartość spadku przypadająca na obdarowanego zostanie pomniejszona o wartość przedmiotu umowy darowizny. Odmiennie jest w przypadku umowy o dożywocie, bowiem wartość nieruchomości przeniesionej na nabywcę nie jest zaliczana na schedę spadkową należną mu schedę spadkową, co wynika z faktu, że w ramach umowy o dożywocie był on zobowiązany do spełnienia szeregu świadczeń na rzecz spadkodawcy.
Katalog różnic pomiędzy umową darowizny a umową dożywocia nie kończy się na przedstawionych w niniejszym artykule, jednak z praktycznego punktu widzenia te omówione są najistotniejsze i powodują, że decyzja co do wyboru formy umowy w jakiej dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości powinna być przemyślana.

Agnieszka Chrząścik-Ciesielska

ekspert ds. prawnych